Nova lei permite regularizar imóvel sem escritura direto no cartório, mesmo sem assinatura do vendedor, escritura antiga ou inventário

Nova lei permite regularizar imóvel sem escritura direto no cartório, mesmo sem assinatura do vendedor ou inventário, usando usucapião ou adjudicação compulsória extrajudicial.

Caminhos legais permitem resolver impasses antigos de imóveis sem escritura diretamente no cartório, com base em regras extrajudiciais, exigência de provas documentais e análise técnica, reduzindo judicialização em casos de compra quitada ou posse prolongada.

Brasileiros que quitaram um imóvel, já moram nele e ainda assim não conseguem colocar a propriedade no próprio nome passaram a ter, em alguns casos, um caminho mais curto para resolver o problema sem processo judicial.

Mudanças recentes na legislação e normas nacionais dos cartórios abriram espaço para que situações específicas sejam analisadas diretamente no registro de imóveis, com base em dois procedimentos principais: adjudicação compulsória extrajudicial, quando houve compra e quitação sem transferência, e usucapião extrajudicial, quando a posse prolongada atende aos critérios legais.

A novidade, porém, não significa regularização automática nem dispensa de prova.

O cartório só avança quando o pedido se encaixa nas regras e quando a documentação sustenta, de forma consistente, a história da compra ou da posse.

Sem isso, o caso pode travar, exigir complementações ou acabar migrando para a Justiça.

Por que tantos imóveis ficam sem escritura por anos

Boa parte dos impasses nasce de promessas de compra e venda antigas, contratos particulares guardados em gavetas e pagamentos feitos sem a formalização final.

Em outros casos, o vendedor morre, some, se recusa a assinar a escritura ou a família entra em inventário sem concluir a transferência.

Também há situações em que o imóvel foi vendido mais de uma vez sem que o registro acompanhasse as transações.

O resultado costuma ser o mesmo: a pessoa paga, ocupa, reforma, assume contas e impostos, mas não consegue registrar a propriedade em seu nome.

Isso dificulta vender, financiar, dar em garantia, deixar em herança ou se proteger de disputas futuras.

Quando o cartório pode regularizar imóvel sem escritura

A possibilidade de resolver no cartório depende do enquadramento correto.

Para compras quitadas que não viraram escritura e registro, a via mais comum é a adjudicação compulsória extrajudicial, criada pela Lei 14.382/2022 ao inserir o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos e, depois, detalhada em norma nacional do CNJ.

Já para a posse prolongada, com características de posse de dono e cumprimento de requisitos previstos em lei, a alternativa é o usucapião extrajudicial.

Ainda assim, cada procedimento tem limitações, ritos próprios e uma lista de documentos que varia conforme a história do imóvel.

É essa diferença que define o que dá para resolver no balcão do cartório e o que ainda depende de ação judicial.

Adjudicação compulsória extrajudicial em imóvel quitado

A adjudicação compulsória extrajudicial é voltada para quem tem um instrumento de promessa de compra e venda ou cessão, comprovou a quitação e não consegue a escritura definitiva por um obstáculo prático.

Entre os exemplos mais frequentes estão recusa do vendedor, falecimento, desaparecimento ou desorganização documental de negócios antigos.

Nesse formato, o interessado apresenta um requerimento ao registro de imóveis competente, com a documentação que demonstra a existência do negócio e o pagamento.

A norma do CNJ prevê um rito com análise pelo oficial e comunicações a partes envolvidas, justamente para permitir o contraditório e reduzir risco de fraude.

A ausência de assinatura do vendedor pode deixar de ser um bloqueio absoluto quando o conjunto probatório sustenta o direito do comprador e o procedimento segue as etapas exigidas.

A lei que instituiu o caminho extrajudicial reforça que ele não elimina a via judicial, mas cria uma alternativa quando a controvérsia não exige sentença.

Um ponto que costuma gerar surpresa é que, dependendo do caso, o procedimento pode exigir ata notarial em cartório de notas para registrar fatos e documentos apresentados.

Isso dá forma pública às provas da quitação e do histórico do negócio.

Usucapião extrajudicial por posse prolongada

Quando não existe uma compra formalmente comprovável, ou quando o caminho da adjudicação não se encaixa, o usucapião extrajudicial pode ser a porta de entrada.

Ele serve para reconhecer a aquisição da propriedade pela posse, desde que a pessoa demonstre, com documentos e testemunhos, que exerce a posse de forma contínua e com características previstas nas modalidades de usucapião.

Nesse procedimento, a ata notarial é um dos documentos centrais.

O tabelião descreve fatos, circunstâncias e elementos apresentados pelo interessado, dentro dos limites da função notarial.

Outro aspecto relevante é que a falta de escritura antiga não impede, por si só, o usucapião.

Em algumas situações, nem mesmo a inexistência de matrícula individualizada é obstáculo absoluto.

Mesmo assim, o usucapião não é atalho para regularizar qualquer imóvel.

Se houver disputa aberta, oposição consistente de interessados ou documentação frágil, o caso pode não avançar na via administrativa.

Nessas hipóteses, a solução pode acabar exigindo decisão judicial.

Documentos que pesam na análise do cartório

O que destrava o andamento costuma ser a qualidade das provas, não a quantidade de papéis.

Contratos particulares, recibos e comprovantes de pagamento ajudam a sustentar a adjudicação quando a compra existiu e foi quitada.

Contas de água, energia, IPTU, carnês antigos, declarações e registros que demonstrem tempo de permanência e comportamento de dono tendem a ser relevantes no usucapião.

O cartório pode pedir documentos complementares e esclarecimentos antes de decidir, seguindo o rito definido nas normas do CNJ.

Também é comum que a regularização exija plantas, memoriais descritivos e outros documentos técnicos.

Isso ocorre especialmente quando há necessidade de identificar com precisão o imóvel e seus confrontantes.

Quando a descrição do bem é confusa, a chance de exigências aumenta.

Isso pode alongar o processo mesmo sem juiz.

O que muda após regularizar imóvel no cartório

Ter o imóvel efetivamente registrado no próprio nome altera o status jurídico do bem.

A regularização costuma ser decisiva para vender com segurança, acessar financiamento, fazer inventário sem surpresas, formalizar doações e reduzir o risco de contestação futura.

Por outro lado, a regularização não apaga eventuais dívidas, conflitos ou irregularidades urbanísticas e ambientais que existam paralelamente.

Em situações complexas, a orientação profissional segue sendo importante para escolher o procedimento correto.

Isso evita que o pedido seja indeferido por enquadramento inadequado.

A tendência de transferir parte desses conflitos para a via extrajudicial busca reduzir a judicialização de problemas repetidos.

Ainda assim, o filtro continua sendo rigoroso.

O cartório só registra quando os requisitos estiverem comprovados e quando o caso comportar solução administrativa.

Se você tem um imóvel quitado ou uma posse antiga, com documentos guardados há anos, quais provas hoje conseguem contar essa história com clareza suficiente para virar registro definitivo?